結合政策、人口、供需及金融屬性的多維演變，未來五年（至2030年）中國房價將呈現顯著的區域分化和價值重構，整體進入“量降價升”或“穩中有降”的調整期，核心邏輯如下：

一、人口結構變遷：需求萎縮與代際更替
老齡化與少子化沖擊
中國60歲以上人口已超2.64億，2030年00后成為購房主力，但人口總量較90后減少1.5億，疊加城鎮化率接近70%，新增住房需求總量見頂。同時，年輕人繼承多套房產的比例上升，進一步削弱剛需購房動力。以三四線城市為例，人口外流導致空置率攀升，部分城市甚至出現“鶴崗化”現象（如黑龍江鶴崗房價跌破2000元/㎡）。
需求結構轉型
Z世代購房偏好轉向小戶型、租賃住房及適老化住宅，2025年保障性租賃住房覆蓋率已超30%。未來十年，改善型需求占比或突破52%，核心城市優質資產更受青睞，而“老破小”加速貶值。

二、政策調控：從刺激到民生導向
長效機制構建
房產稅試點擴圍（如重慶三套房家庭稅負增45%）及保障房分流（“5年600萬套保障房”計劃），直接削弱商品房投資屬性，推動房價回歸居住成本。政府“過緊日子”政策下，財政資源更多投向民生領域（如城中村改造、公租房建設），進一步壓縮地方對土地財政的依賴。
金融屬性弱化
預售制逐步退出，房企轉向現房銷售（占比從2020年10%升至2024年26.5%），疊加房貸利率降至“2字頭”（首套利率2.95%），購房成本下降但投資回報率同步降低。持有成本（物業費+折舊+利息）或達3%-5%，若房價年漲幅低于此閾值，持有即虧損。
三、區域分化加?。汉诵某鞘信c三四線的“冰火兩重天”
一線及強二線城市
北京、上海、深圳、杭州等城市因人口流入和產業集聚，核心區房價或維持年漲幅2%-5%（如杭州預測2030年達7.8萬/㎡，成都5.2萬/㎡）。但遠郊區域因配套不足，可能加速“鶴崗化”，成交周期延長至12個月。
三四線城市
供需嚴重失衡（套戶比1.16，空置率超12%），房價或回歸“居住成本價”（建筑成本+地價+合理利潤），部分城市較當前水平下跌30%-50%，甚至回歸2015年水平。

四、供需關系重構：從增量開發到存量運營
庫存壓力與去化挑戰
全國商品房待售面積突破7.4億平方米，疊加800萬套空置住房，供過于求局面難以逆轉。政策重心轉向“消化存量”（如專項債收儲庫存房），而非刺激增量需求7。
城市更新與品質升級
城中村改造釋放萬億級需求（2024年新增安置房161.7萬套），推動核心區域地塊溢價率攀升（如深圳南山區地塊溢價46.3%）。未來，綠色、智能住宅將成為市場主流，而低品質住房加速淘汰。
五、長期趨勢：從金融狂歡到居住本質
量降價升與結構性機會
中金報告預測，全國新房成交量將持續下降（2050年降至7億平方米），但成交均價穩步上升（2050年達3萬/㎡），核心城市名義房價或達7萬/㎡。然而，剔除通脹后的“不變房價”增速放緩，低能級城市實際房價或停滯。
理性投資與居住優先
未來房價既不會暴漲（缺乏政策支持與人口紅利），也不會全面崩盤（政策托底防系統性風險）。購房者需關注租金回報率（一線城市約1.5%-2.5%）和居住舒適度，避免盲目追逐“低價資產”。