一年前，上海徐匯區(qū)東安新村還只是普普通通的“市區(qū)老破小”，一年后已是成交金額超523億元的“全國(guó)總價(jià)地王”。

作為上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目（上海徐匯區(qū)東安片區(qū)舊改項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱東安地塊），盡管三宗涉宅地塊3個(gè)月內(nèi)陸續(xù)以協(xié)議出讓方式拆售，但仍難掩光芒。

根據(jù)滬徐協(xié)示字（2025）第1號(hào)、第2號(hào)、第3號(hào)文件公示，徐匯區(qū)C030301單元127b- 23、127b-24和125-31地塊的出讓價(jià)格分別是83.5億元、98.18億元和341.35億元，合計(jì)超過(guò)523億元。

這樣的大規(guī)模整體開(kāi)發(fā)能為城市帶來(lái)什么？涉宅地塊樓面價(jià)未出現(xiàn)新高，且加強(qiáng)了中小戶型配比，會(huì)給區(qū)域樓市供應(yīng)帶來(lái)怎樣的影響？

位居中心城區(qū)成熟板塊

東安地塊是上海中心城區(qū)成熟板塊少見(jiàn)的大面積地塊。原址上的東安一、二村片區(qū)，涉及117幢居民樓、6057戶、5個(gè)居委會(huì)。公開(kāi)資料顯示，地塊總面積達(dá)到15.93公頃。

在東安地塊舊改啟動(dòng)之初，市場(chǎng)各方就判斷，這將是更有開(kāi)發(fā)潛力的項(xiàng)目。

2013年新鴻基以217.7億元拿下上海(8.150, -0.11, -1.33%)地塊，2014年中民投聯(lián)合體以248.5億元將董家渡地塊收入囊中，2020年香港置地聯(lián)合體以310.5億元競(jìng)得徐匯濱江綜合體地塊（以下簡(jiǎn)稱西岸金融城），上海“總價(jià)地王”紀(jì)錄不斷被刷新。東安地塊與西岸金融城最近的距離只有300米。

第一太平戴維斯中國(guó)策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人朱鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這是近年來(lái)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)體量最大的舊改項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)板塊的能級(jí)提升和城市板塊迭代升級(jí)，有重要意義。”

從東安地塊土地使用權(quán)出讓協(xié)議來(lái)看，其中的125-31地塊設(shè)置了約1.33萬(wàn)平方米的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，中小套型住宅建筑面積占比15%，同時(shí)要求在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點(diǎn)，宜加強(qiáng)空間設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間節(jié)點(diǎn)門(mén)戶性和標(biāo)志性，其中標(biāo)志性建筑為非住宅功能；而127b-23、127b-24地塊為純住宅地塊，少量配建公共服務(wù)設(shè)施。

疊加區(qū)域內(nèi)原有的醫(yī)療、教育、商業(yè)等資源，東安地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)和西岸金融城將如何聯(lián)動(dòng)？

“從當(dāng)前區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展?jié)摿?lái)看，東安地塊所在的板塊與西岸金融城，在產(chǎn)業(yè)定位、功能布局及城市價(jià)值提升等方面，形成互補(bǔ)而非替代關(guān)系。西岸金融城板塊的發(fā)展經(jīng)歷了從規(guī)劃建設(shè)到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口導(dǎo)入的長(zhǎng)期過(guò)程。東安地塊的發(fā)展則需要一定發(fā)展周期，東安地塊依托現(xiàn)有醫(yī)療資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建設(shè)國(guó)際醫(yī)療中心、精準(zhǔn)醫(yī)療研發(fā)基地等載體，徐匯區(qū)政府專項(xiàng)資金支持人工智能與健康科技融合發(fā)展，盡管當(dāng)前產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尚處初期，但健康科技產(chǎn)業(yè)未來(lái)將有極大增長(zhǎng)空間。”朱鋒分析指出。